廣東省物業管理條例

發布日期:2017-04-28 12:08:04 來源:admin

《廣東省物業管理條例》已由廣東省第九屆人民代表大會常務委員會第四次會議於1998年7月29日通過,現予公布,自1998年10月1日起施行。


                   第一章 總則


  第一條 為規範物業管理,明確業主、使用人和物業管理公司的權利和義務,保障物業的合理使用,根據國家有關法律、法規,結合本省實際,製定本條例。


  第二條 本省行政區域內的物業管理適用本條例。
  本條例所稱物業管理,是指業主組成業主委員會對其物業的共有部分和共同事務委托物業管理公司進行管理的活動。
  本條例所稱業主,是指物業的所有權人。
  本條例所稱使用人,是指物業的承租人和其他實際使用物業的人。
  本條例所稱物業,是指已建成並交付使用的住宅、工業廠房、商業用房等建築物及其附屬的設施、設備和相關場地。
  本條例所稱物業管理公司,是依法設立的從事物業管理服務的企業法人。


  第三條 各級人民政府應當鼓勵物業管理向社會化、專業化發展,提高物業管理水平,改善人民生活和社會環境。


  第四條 省人民政府建設行政主管部門對全省的物業管理工作實施監督、管理。
  市、縣人民政府確定的物業管理行政主管部門負責本行政區域內物業管理工作的監督、管理。本省各級人民政府的其他有關行政管理部門在各自職責範圍內,負責做好物業管理區域內的有關工作。


                  第二章 業主管理權


  第五條 業主依法享有對物業共有部分和共同事務進行管理的權利,並承擔相應的義務。
  業主的主要權利是:
  (一)參加業主大會;
  (二)享有業主委員會的選舉權和被選舉權;
  (三)表決通過業主公約和業主委員會章程;
  (四)決定有關業主利益的重大事項;
  (五)監督業主委員會的管理工作。
  業主的主要義務是:
  (一)執行業主大會和業主委員會的有關決議、決定;
  (二)遵守業主公約;
  (三)遵守有關物業管理的製度、規定;
  (四)按時交付分攤的物業管理、維修等費用。


  第六條 物業管理區域內全體業主組成業主大會,選舉產生業主委員會。
  物業管理區域的劃定辦法由省建設行政主管部門會同省公安、民政等行政主管部門製定。
  縣級以上人民政府物業管理行政主管部門根據物業管理區域的劃定辦法,具體劃定本轄區內每個物業管理區域的範圍。


  第七條 物業已交付使用的建築麵積達到百分之五十以上,或者已交付使用的建築麵積達到百分之三十以上不足百分之五十、且使用已超過一年的,應當依照本條例規定召開首次業主大會,選舉產生業主委員會。
  物業所在地的物業管理行政主管部門應當指導業主召開首次業主大會。


  第八條 召開業主大會應當有過半數以上投票權的業主出席。業主大會的決定,應當有過半數以上投票權的業主同意才能通過。決定通過後應當予以公布。
  業主可以書麵委托代理人出席業主大會。


  第九條 業主的投票權,住宅按每戶計算表決權;工業廠房、商業用房按物業建築麵積計算表決權。


  第十條 業主大會行使下列職權:
  (一)選舉、撤換業主委員會組成人員,監督業主委員會的工作;
  (二)通過業主公約和業主委員會章程;
  (三)批準物業管理委托合同;
  (四)決定有關業主利益的重大事項;
  (五)決定物業管理的其他事項。


  第十一條 業主委員會成立後,業主大會由業主委員會負責召集,每年至少召開一次。
  經有百分之二十以上投票權的業主提議,可以臨時召開業主大會。業主委員會在接到提議後十日內應當召開臨時業主大會。


  第十二條 業主委員會委員應當由業主擔任,業主委員會委員不得少於五人。業主委員會主任、副主任由業主委員會選舉產生。
  業主委員會委員每屆任期二年,可以連選連任。
  業主委員會委員應當由遵紀守法、熱心公益事業、處事公正、責任心強的人員擔任。
  業主委員會成員名單應當報所在地物業管理行政主管部門備案。


  第十三條 業主委員會對業主大會負責,維護全體業主的合法權益,履行下列職責:
  (一)召集和主持業主大會,報告物業管理的實施情況;
  (二)草擬業主公約、業主委員會章程草案或者修訂草案並報業主大會通過,監督業主公約的實施。
  (三)通過公開招標等方式選聘物業管理公司,代表業主簽訂物業管理委托合同,經業主大會同意後負責履行;
  (四)聽取業主、使用人的意見和建議,監督物業管理公司的管理服務活動;
  (五)監督共用設備、設施、場地的使用和維護。
  業主委員會會議由主任定期召集,召開會議必須有過半數委員出席,作出決定須經過半數委員同意。
  業主委員會作出的決定應當予以公布。


  第十四條 業主公約是由業主共同訂立的有關物業的共有部分和共同事務管理的協議,對全體業主具有約束力。


  第十五條 業主轉讓或者出租物業時,應當將業主公約作為物業轉讓合同或者租賃合同的附件,對受讓人或者承租人具有同等約束力。
  轉讓人或者出租人應當自物業轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內,將物業轉讓或者出租的情況告知業主委員會和物業管理公司。


  第十六條 業主公約和業主委員會章程不得與法律、法規和規章相抵觸。


                 第三章 物業委托管理


  第十七條 業主委員會委托物業管理公司提供物業管理服務,雙方應當遵循平等、自願原則簽訂物業管理委托合同。
  物業管理委托合同應當包括下列主要內容:
  (一)雙方當事人和委托管理物業的基本情況;
  (二)物業管理服務事項和服務質量要求;
  (三)物業管理服務費用的標準及收取辦法;
  (四)合同的期限、合同終止和解除的約定、合同終止時物業資料的移交方式等;
  (五)違約責任及解決糾紛的途徑;
  (六)雙方當事人約定的其它事項。


  第十八條 從事物業管理的公司必須持有縣級以上人民政府物業管理行政主管部門核發的物業管理資質證書,並向工商行政主管部門申請注冊登記,領取營業執照。


  第十九條 物業管理公司應當提供下列服務內容:
  (一)建築物及其附屬的共用設施、設備、場地的養護與維修;
  (二)綠化、環境衛生管理服務;
  (三)安全防範服務;
  (四)車輛停放及其場地的管理;
  (五)高層樓宇增設的服務項目;
  (六)物業檔案資料的管理;
  (七)業主和使用人委托的其他服務事項。


  第二十條 物業竣工後綜合驗收前的前期管理及其費用由建設單位負責,建設單位應當依照有關規定製訂前期管理守則,並在售房時予以明示。
  業主委員會成立後,由業主委員會選聘物業管理公司對物業進行管理。


  第二十一條 建設單位須在建築物及其附屬設施綜合驗收合格後,方可將其管理權
移交給業主委員會,未經綜合驗收合格的物業,建設單位不得移交,並應當繼續承擔物業管理費用。
  建設單位向業主委員會移交物業管理權時,應當同時移交物業綜合驗收檔案資料和房屋使用說明書。


                第四章 物業的使用和維護


  第二十二條 物業的使用和維護應當遵守國家有關市容環境衛生、環境保護、房屋管理、消防管理、治安管理等法律、法規和規章的規定。


  第二十三條 業主、使用人使用房屋不得有下列行為:
  (一)損壞房屋承重結構,破壞房屋外貌,擅自改變房屋用途;
  (二)對房屋的內外承重牆、梁、柱、樓板、陽台、天台、屋麵等進行違章鑿、拆、搭占等;
  (三)存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品;
  (四)利用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當權益的活動。
  業主、使用人不按房屋使用說明書使用房屋造成的後果,由其自負。


  第二十四條 物業管理區域內禁止下列行為:
  (一)踐踏、占用綠地;
  (二)損毀樹木、園林;
  (三)占用通道等共用場地;
  (四)亂拋亂堆垃圾、雜物;
  (五)發生超出規定標準的噪音;
  (六)排放有毒、有害等汙染環境的物質;
  (七)在建築物、構築物上亂張貼、亂塗寫、亂刻畫;
  (八)法律、法規和規章及業主公約禁止的其他行為。


  第二十五條 業主或者使用人裝修物業,應當遵守房屋使用說明書和業主公約,並事先告知物業管理公司。物業管理公司應當將有關注意事項告知業主或者使用人,業主或者使用人應當遵守。


  第二十六條 建築物共有部分的維修責任,按下列規定承擔:
  (一)毗連部分,由毗連部分的業主共同承擔;
  (二)建築物本體共用部分,由該建築物所有業主共同承擔;
  (三)物業管理區域內共用設施、設備、場地,由全體業主共同承擔;
  出租物業維修責任的承擔,應當在租賃合同中約定。


                 第五章 物業管理費用


  第二十七條 業主和使用人應當遵守業主公約,按照物業管理委托合同的約定和業主委員會的決定交付物業管理、維修等費用。
  建設單位未售出的空置物業應當分攤物業管理、維修費用,分攤比例應當不低於收費標準的百分之五十,但不得因此而增加其他業主的負擔。


  第二十八條 確定物業管理服務收費標準,應當遵循公平、合理的原則。物業管理服務質量應當與服務收費相適應。
  物業管理收費實行政府指導價和市場調節價。
  政府指導價由省人民政府價格行政主管部門會同建設行政主管部門製定。縣級以上人民政府價格行政主管部門可以在政府指導價範圍內,結合當地實際情況,確定當地的收費標準。


  第二十九條 已成立業主委員會的,物業管理服務的收費標準由業主委員會與物業管理公司在物業管理委托合同中按照政府指導價約定或者由雙方協商確定。
  物業已交付使用尚未成立業主委員會的,物業管理服務的收費標準由物業管理公司在政府指導價範圍內提出,報所在地縣級以上人民政府價格行政主管部門核定。


  第三十條 物業管理服務費用經約定可以預收,但預收期限不得超過三個月。


  第三十一條 物業管理公司收費的項目和標準應當向業主公布。
  物業管理公司在物業管理委托合同約定以外自行提供服務,未經業主委員會或者業主認可的,業主或者使用人可以不支付服務費用。


  第三十二條 業主委員會應當設立物業管理維修基金。
  物業管理維修基金由物業建設單位按物業總投資的百分之二,在向業主委員會移交物業管理權時,一次性劃撥給業主委員會,其所有權屬全體業主共同所有。
  物業管理維修基金由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門設立專款帳戶代為管理,不得挪作他用。


  第三十三條 物業共用部位、共用設備、設施維修、更新時,其費用從物業管理維修基金增值部分中開支;增值部分不足以開支的,由物業管理維修基金墊支,墊支部分應當向業主收回。
  物業管理維修基金的使用,由物業管理公司提出年度計劃,經業主委員會批準後實施。
  物業管理公司應當每半年公布一次物業管理維修基金的使用情況,接受業主和業主委員會的監督。


  第三十四條 建設單位向業主委員會移交物業管理權時,應當按規定向業主委員會移交已分攤到戶的用於公共服務的公共用房和管理用房。


                  第六章 法律責任


  第三十五條 業主、使用人、物業公司和建設單位之間發生糾紛時,當事人可以通過協商或者調解解決,協商、調解不成的,可以依法申請仲裁或者向人民法院起訴。


  第三十六條 違反本條例第十八條規定,未取得營業執照從事物業管理的,由縣級以上人民政府工商行政主管部門依法處理。


  第三十七條 物業管理公司違反本條例規定,有下列行為之一的,由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門責令其限期改正,賠償損失;並可視情節輕重,降低其資質等級或者注銷其物業管理資質證書:
  (一)建築物及共用設備、共用設施不按期修繕或者養護、維修不當,造成業主損失的;
  (二)服務管理不當,使共用設施、設備遭受損失的;
  (三)擅自改變物業管理區域內共用設施、共用場地用途的;
  (四)不履行物業管理委托合同規定的其他義務的。


  第三十八條 物業管理公司違反本條例第二十九條規定的,由縣級以上人民政府價格行政主管部門依照《中華人民共和國價格法》的規定處理。


  第三十九條 業主或者使用人違反本條例第二十三條、第二十四條規定的,由業主委員會或其授權的物業管理公司予以製止、限期改正;逾期不改正的,由物業管理公司恢複原狀;恢複原狀所需的費用以及對他人造成的損失,由責任人承擔。


  第四十條 業主和使用人違反本條例第二十七條規定,不按約定交付物業管理、維修等分攤費用的,物業管理公司可以催繳、限期交付;逾期仍不交付的,按合同約定加收滯納金,合同沒有約定的,可按每日加收欠交金額千分之一的滯納金;經催收仍不交付的,可累積計帳,在物業轉讓時,由房地產交易機構代為扣除;物業管理公司也可以依法向人民法院起訴。


  第四十一條 建設單位違反本條例第三十二條、第三十四條規定,不按規定劃撥物業管理維修基金、移交公共用房和管理用房的,由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門責令其限期履行;逾期不履行的,業主委員會可以依法向人民法院起訴。


                   第七章 附則


  第四十二條 省人民政府建設行政主管部門可以根據本條例製訂管理守則、業主公約、業主委員會章程和物業管理委托合同示範文本。


  第四十三條 本條例自1998年10月1日起施行。

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